Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуТиповой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

  • На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.
  • Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.
  • Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуВзыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуВзыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуВзыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуВзыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуЗаявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуВзыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуЗаявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Взыскание неустойки с застройщика

Главная › Неустойки

31.03.2019

Взаимоотношения дольщика и застройщика урегулированы на законодательном уровне.

Но несмотря на это, нарушение сроков и других условий договора долевого строительства приобрели массовый характер и рост исков в органы правосудия и жалоб в службы контроля увеличивается с геометрической прогрессией. Тем не менее судебная практика достаточно неоднозначна.

Суды в Москве, как правило, встают на сторону дольщика, но значительно уменьшают сумму взыскания неустойки с застройщика. Как поступать в таких случаях, на что обращать внимание при подписании соглашения проанализируем в нашей статье.

Что такое неустойка и как обычно её взыскивают?

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

Способов наложения штрафных санкций два:

  • досудебный – урегулирование спорных отношений с помощью претензионного порядка;
  • судебный –- в виде взыскания неустойки с застройщика, через подачу иска в орган правосудия.

Взыскать неустойку возможно и после окончания времени действия договорных отношений в пределах срока исковой давности.

Особенности взыскания неустойки по ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

  • Нарушение сроков сдачи объекта строительства без согласования с дольщиком.
  • Несоответствие качественных характеристик объекта заявленным в соглашении в течении гарантийного периода.

Кроме этого дольщик может взыскать не только неустойку, а и компенсацию понесённых им убытков в связи с нарушением условий, например, оплата аренды жилья, которое пришлось снять стороне в связи с задержкой сдачи дома в эксплуатацию.

Убытки, понесённые участником соглашения должны быть подтверждены документально и обоснованы. В противном случае орган правосудия может отказать в этой части иска аргументируя отказ отсутствием причинно-следственной связи между нарушением обязательств и убытками.

Одной из довольно распространённых причин по которым компания не вовремя выполняет условия по сдаче объекта строительства является его банкротство. Возмещение ущерба дольщику, не говоря уже о возможности взыскать неустойку в таких ситуациях сопряжены с дополнительными сложностями. Тем более, что на законодательном уровне закреплено только судебное разрешение споров в таких случаях.

Алгоритм взыскания неустойки с застройщика

Алгоритм, по которому должен действовать дольщик для реальной возможности взыскать с застройщика штрафные санкции включает в себя несколько этапов:

  1. Удостоверится при подписании сделки в положительной репутации фирмы и в том, что соглашение заключается с уполномоченным юридическим лицом;
  2. Убедиться в том, что в соглашении прописаны все условия и санкции за их невыполнение, в том числе и за изменения сроков в одностороннем порядке, а сама сделка зарегистрирована в Росреестре;
  3. Зафиксировать факт нарушения стороной условий сделки, для этого необходимо контролировать выполнение стороной обязательств и при необходимости с помощью письменных заявлений фиксировать все факты, связанные с действиями застройщика. Например, в случаях сомнения в том, что объект будет сдан вовремя, обратиться с заявлением о готовности принять его в согласованный день;
  4. При нарушении условий как по срокам, так и по ненадлежащему их выполнению обратиться в фирму с письменной претензией про взыскание и с требованием выплатить неустойку;
  5. При наличии отрицательного ответа на претензию про взыскание или отсутствия ответа подать исковое заявление в суд.

Следует помнить о том, что уведомление застройщика об изменениях в сроках не является соглашением и расценивается как нарушение условий за которое предусмотрено взыскание штрафных санкций.

Определение платежеспособности застройщика

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

  • Невразумительная или негативная реакция на вопросы, связанные с предстоящим соглашением.
  • Большое количество негативных отзывов на разных интернет ресурсах и наоборот отсутствие таковых на сайте юридического лица.
  • Типовые бланки договора, предлагаемые компанией, имеют существенные отличия от предусмотренных законодательством в этой сфере.
  • Торговый знак организации зарегистрирован на другое юридическое лицо.
  • Застройщик входит в группу компаний и не обладает активами.

При наличии хотя бы одного из перечисленных признаков нужно самостоятельно или с помощью юриста провести проверку будущего контрагента. Для этого необходимо:

  1. Получить выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы. Информация, на которую стоит обратить внимания касается даты регистрации компании. Если фирма зарегистрирована недавно, а бренд представлен на строительном рынке давно, то скорее всего основания для такой перерегистрации говорят о проблемах с предыдущим юридическим лицом. Также следует обратить внимание на руководство компании. Если директор такой фирмы назначен недавно, а тем более если за таким физическим лицом числится не одна фирма, это может говорить о том, что такое лицо является просто номинальным и компания создана вовсе не для ведения добросовестного бизнеса.
  2. Проверить задолженности по налогам и сборам на сайте налоговой инспекции. При их наличии есть риск того, что счета фирмы будут арестованы и возникнут проблемы с ведением хозяйственной деятельности и взыскание денег станет невозможным.
  3. Проанализировать судебные споры участником которых является фирма застройщик. Наличие судебных тяжб само по себе не может говорить о неблагонадежности, а вот качество, в котором компания выступает в таких спорах может иметь значение. Например, факт того что фирма в основном выступает ответчиком и размеры исковых требований к ней достаточно большие может говорить о финансовых проблемах. Также стоит обратить внимание на то, с кем судится компания. Если сторонами спора являются водоканал, электросеть и другие коммунальные службы, то скорее всего сроки сдачи объектов нарушаются.
  4. Ознакомится на сайте ФССП с незакрытыми исполнительными производствами где должником выступает застройщик.
Читайте также:  Психолого-педагогическая характеристика класса: образцы и примеры

Определение срока просрочки сдачи квартиры застройщиком и расчет суммы неустойки по ДДУ

Поскольку момент передачи объекта должен быть предусмотрен в договоре, то и исчисление просрочки по соглашению наступает с момента его наступления. Стоит обратить внимание на то что, как правило, указываются два срока, а именно дата ввода дома в эксплуатацию и период передачи квартиры дольщику.  Срок просрочки наступает по истечению последнего. Но как определять этот момент закон не регламентирует, поэтому он может быть обозначен тремя разными способами:

  • Точной датой. В этом случае просрочка сдачи квартиры начинается со следующего после этой даты дня.
  • Обозначением квартала сдачи. В таком случае первым днем просрочки будет первый день следующего квартала.
  • Срок ставится в зависимость от первой основной даты или периода, а именно момента ввода дома в эксплуатацию. Просрочка при таком способе определения окончательного момента наступает через 30 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно законодательству, величина неустойки в виде пени, которую можно взыскать с застройщика равняется 1/300 ставки Центробанка РФ, исчисляемой от общей суммы ДДУ за каждый день просрочки. Самостоятельно вычислить необходимую сумму можно с помощью формулы: Н = СД х 1/300 х СЦБ х ДП.

  • Н – неустойка
  • СД – сумма договора
  • СЦБ – ставка Центробанка РФ
  • ДП – дни просрочки

Следует обратить внимание на то что ключевая ставка Центробанка РФ является не фиксированной величиной и поэтому не стоит рассчитывать сумму неустойки с помощью онлайн-калькуляторов.

Как правильно написать и отправить претензию застройщику

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

  1. Подробное изложение этапов заключения сделки с копиями подтверждающих документов.
  2. Подтверждённый факт несоблюдения контрагентом периода передачи объекта в промежуток времени, определённый сделкой.
  3. Изложение конкретных требований про уплату неустойки рассчитанной на день подачи претензии со ссылкой на договор и закон.
  4. Аргументированный расчет убытков, понесённых стороной, например, вынужденная аренда жилья и другие расходы, при их наличии.
  5. Указание периода разрешения спорного вопроса и указание способов их разрешения, в том числе и реквизитов для оплаты санкции.
  6. Указание на негативные последствия отказа застройщика удовлетворить требования в добровольном порядке.

В качестве подтверждающих требование фактов необходимо приложить копии всех оригиналов документов, в том числе копию паспорта дольщика, копию договора, документ об оплате по договору и свидетельства, подтверждающие нарушения стороной условий соглашения.

Подаётся претензия или через почту с уведомлением о вручении или лично в руки должностному лицу организации с указанием входящего номера.

В противном случае доказать факт попытки досудебного урегулирования спора и даты начала спорных отношений, а значит и взыскать деньги будет затруднительно.

Поскольку застройщик может заявить о том, что никаких заявлений со стороны дольщика не было и все изменения условий были приняты сторонами.

Как составить иск о неустойке по ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

  • Наименование инстанции, в которую подаётся заявление, наименование сторон и их реквизиты.
  • Описание обстоятельств, подтверждающих наличие договорных отношений.
  • Указание на нарушение стороной условий сделки.

Обстоятельства, на основании которых заявитель обосновывает свои требования по возмещению ущерба и выплате неустойки, со ссылкой на законодательство, договор и доказательства.

Размер взыскиваемой суммы и её расчет. В этот пункт нужно включить не только взыскание неустойки за период с даты сдачи объекта и на момент подачи иска, а и требование по компенсации ущерба, в том числе и морального, а также расходов, связанных в судебным рассмотрением спора.

Список документов, прилагаемых к заявлению и подтверждающих законность требований заявителя

К исковому заявлению в обязательном порядке прилагаются копия ДДУ со всеми приложениями, копии платежных документов, подтверждающих выполнение заявителем условий сделки, поданная застройщику претензия, документы, обосновывающие наличие дополнительного ущерба.

Следует учесть, что в 2019 году госпошлина по иску до 1.000.000 рублей не взимается.

В арбитраж или суд общей юрисдикции?

При подаче искового заявления возникает вопрос в какую инстанцию обратиться. Согласно действующему законодательству если размер ущерба вместе с неустойкой составляет менее 50.000 рублей, то заявление подается в мировой суд. Если сумма выше, то в суд общей юрисдикции (районный) по месту заключения сделки или нахождения одной из сторон. Также заявитель может обратиться в арбитраж. Преимуществом подачи иска в последний является:

  •     сравнительно быстрое проведения судебного производства;
  •     арбитраж при принятии решения не снижает заявленную истцом сумму неустойки, особенной в регионе Москвы;
  •     удовлетворяет требование по доказанному дополнительному ущербу.

Однако стоимость рассмотрения иска в арбитраже намного выше по сравнению с судебными издержками в судах общей юрисдикции.

Обращаться в орган правосудия желательно с индивидуальным иском. Так называемые «коллективные иски» всех обманутых дольщиков, как правило, ведут к затягиванию рассмотрения дела по причине большого количества участников.

Как себя вести в суде

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

Как правило, решение принимается на третьем заседании по рассмотрения дела о взыскание и процесс длиться от 3 до 5 месяцев, если компания застройщик не пытается сознательно затянуть процесс. При любом решении в спорах такого рода редко обе стороны или одна из сторон удовлетворены результатом и чаще всего подается апелляционная жалоба.

Апелляция

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

  •     Суд отказал в требованиях о взыскание неустойки.
  •     Размер неустойки значительно снижен.
  •     Не удовлетворены требования по компенсации дополнительного ущерба.

Следует учесть, что компания застройщик, особенно в Москве, в случае полного удовлетворения иска о взыскании в первой инстанции, как правило, также подает жалобу. И дольщику в таких случаях следует подготовиться к пересмотру дела. Для этого необходимо внимательно ознакомится с доводами, изложенными в апелляционном заявлении и подготовить отзыв.

Как правило, рассмотрение жалобы апелляционной инстанцией, в Москве занимает 1 от силы 2 заседания, то есть решение принимается довольно быстро и вступает в силу немедленно.

Исполнительное производство

Однако, вступившее в законную силу решение ещё не гарантия добровольного его исполнения ответчиком. Вполне возможно, что придется еще раз обратиться в орган правосудия за исполнительным листом.

После получения, которого, необходимо выяснить актуальные реквизиты банковского счета организации. Для этого лучше всего обратиться в отдел продаж и попросить дать ознакомится с формой договора.

Если счета фирмы арестованы, то следует обращаться в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства и взыскания долга.
Как взыскать неустойку по ДДУ смотрите в этом видео:

Взыскание неустойки с застройщика Ссылка на основную публикацию Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

Источник: https://vziskat.ru/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika/

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: калькулятор, инструкция

Участники долевого строительства нередко сталкиваются с нарушениями со стороны компании, возводящей жилое здание. Взыскание неустойки с застройщика регулируется Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. Нередко дольщикам требуются услуги юриста, чтобы получить полную компенсацию причиненного ущерба.

Основания для взыскания неустойки

  • Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку
  • Неустойка представляет собой денежную сумму, взыскиваемую с виновника в случае, если он нарушает взятые на себя обязательства.
  • Застройщик должен заплатить штраф при следующих обстоятельствах:
  • нарушение сроков сдачи объекта;
  • несоблюдение времени устранения недостатков, согласованного с дольщиком, при обнаружении дефектов в гарантийный период;
  • нарушение других обязательств, указанных в договоре.

Справка! В случае, когда установленный срок сдачи отодвигается не по вине застройщика, он обязан предупредить об этом дольщиков за 2 месяца до назначенной даты.

Проблемы могут возникнуть в следующей ситуации:

  • у застройщика отсутствует разрешение на ведение строительных работ;
  • назначение земельного участка не предусматривает возведение жилого здания;
  • сооружение не соответствует установленным нормам и правилам.

Самым распространенным нарушением со стороны застройщика считается несоблюдение сроков передачи жилья физическому или юридическому лицу.

Строительные компании могут предложить дольщикам подписать дополнительное соглашение, чтобы избежать наказания. Адвокаты не рекомендуют этого делать, так как в результате с застройщика не получится взыскать пеню.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

Размер неустойки

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуВ ст. 6 Закона № 214-ФЗ оговаривается размер неустойки.

За каждый день просрочки он составляет:

  • 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ для юридических лиц;
  • 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ для граждан.

В договоре может быть прописан другой размер штрафа, но он не должен быть ниже прописанного в законодательстве.

Чтобы рассчитать пеню, необходимо учитывать следующие данные:

  • стоимость договора;
  • дату сдачи объекта по договору;
  • время передачи (подписание акта) недвижимости собственнику.
Читайте также:  Можно ли вернуть товар без чека в магазин

Точную сумму поможет рассчитать калькулятор, представленный ниже:

Применять процентную ставку:

По периодам действия ставки

Способы взыскания

Неустойка в 2020 году взыскивается следующими способами:

  • в досудебном порядке;
  • в арбитражном суде;
  • через районный суд.

В соответствии с п. 5 ст. 4 АПК РФ споры рассматриваются арбитражным судом только после принятия мер по досудебному урегулированию.

Если в договоре не предусмотрен другой срок, то иск можно подавать через 30 дней после направления претензии второй стороне и отсутствии каких-либо действий от нее.

Претензионный порядок взыскания

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуПретензия по долевому участию (ДДУ) в первую очередь направляется застройщику. Но практика показывает, что только около 3% компаний соглашаются добровольно возместить ущерб, нанесенный клиенту.

Чтобы соблюсти претензионный порядок взыскания неустойки, дольщик должен направить требования застройщику заказным письмом или курьером Если оформляется заявление в адрес строительной компании по ДДУ, образец претензии законодательно не установлен.

В документе гражданин должен указать сведения о договоре, нарушения его пунктов, требования по выплате неустойки. В соответствии со ст. 4 АПК РФ представителю застройщика дается 30 дней на рассмотрение жалобы, если другой срок не прописан в договоре.

Если компания не отреагировала, то ее клиент может обратиться в районный или арбитражный суд.

Перед отправкой претензии необходимо проверить актуальность адреса юридического лица. Контакты прописываются в договоре. Их можно найти и в выписке ЕГРЮЛ, сделанной на сайте ФНС.

Квитанцию об отправке и уведомление о вручении претензии необходимо сохранять. Они предъявляются суду как доказательство того, что истцом были приняты меры досудебного урегулирования конфликта.

Исковое заявление

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуИсковое заявление за просрочку по ДДУ подается в районный суд по месту:

  • жительства истца;
  • нахождения строительного объекта;
  • юридического адреса компании-застройщика.

  Права пациента при обращении за медицинской помощью

При обращении в суд должна быть оплачена госпошлина. В соответствии со

сбор в казну не осуществляется, если цена иска менее 1000000 руб. В случае, когда ответчик должен выплатить неустойку в большем размере, госпошлина рассчитывается в соответствии со  ст. 333.19 НК РФ.

Если цена иска менее 50 000 рублей, то его подают мировому судье по месту жительства истца или ответчика.

Образец искового заявления содержит следующие сведения (ст. 131 ГПК РФ):

  • наименование суда;
  • сведения об истце и ответчике;
  • нарушение прав заявителя, ссылки на законы или пункты договора;
  • требования к ответчику;
  • сумма иска;
  • список прилагаемых доказательств.

Истец может не только взыскать неустойку, но и подать заявление о компенсации ответчиком:

  • штрафов;
  • морального вреда;
  • судебных издержек;
  • полученных убытков и др.

К претензии прикладываются документы, подтверждающие нарушение прав ответчика. Компенсация морального вреда должна быть соразмерна сумме иска.

Ее можно требовать только в случае, если дольщик или члены его семьи испытывали физические или нравственные страдания из-за несоблюдения застройщиком своих обязательств.

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки с застройщика

Документы

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуЕсли подается иск за просрочку сдачи дома, то к нему необходимо приложить документы:

  • договор о долевом участии в строительстве;
  • подтверждение претензии, отправленной застройщику;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор переуступки и др.

Внимание! Если застройщик инициировал банкротство, то дольщик может не получить пеню даже при положительном судебном решении. Поэтому следует подавать иск даже при небольших суммах, не дожидаясь, пока долг станет слишком высоким.

В случае, когда недвижимость передана в собственность истца, понадобится приложить акт, где указана дата проведения процедуры. Документ, подписанный в одностороннем порядке застройщиком, юридической силы не имеет.

Для обращения в арбитражный суд можно воспользоваться электронным сервисом «Мой арбитр». Он позволяет экономить время и отслеживать движение дела в режиме онлайн.

Чтобы обратиться в арбитраж, необходимо:

  • зарегистрироваться на интернет-портале или авторизоваться через учетную запись Портала госуслуг;
  • заполнить представленную форму;
  • загрузить документы в отсканированном виде в хорошем качестве;
  • отправить претензию и приложения к ней.

Документы могут подписываться электронной подписью. Подача иска осуществляется через личный кабинет заявителя. Представитель истца может направить документы только, если воспользуется своей учетной записью на портале.

Судебная практика

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуСудебная практика показывает, что иски по взысканию неустойки с застройщика удовлетворяются в большинстве случаев. Но решение суда может разочаровать, так как в соответствии со ст. 333 ГК РФ должностное лицо может сократить требуемую сумму до 50%.

Судья должен мотивировать свое мнение на основе благонадежности застройщика, весомости причин нарушений, наличия доказательств у обеих сторон. Несоразмерность неустойки полученной кредитором выгоде должен подтверждать ответчик.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона № 2300-1 от 07.02.1992 суд может взыскать с застройщика штраф в размере 50% от суммы неустойки за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке.

Дольщикам, которые оказались в неприятной ситуации, при обращении в суд лучше обратиться к юристу. Цены на услуги адвокатов зависят от региона и особенностей дела. При выборе юридического агентства следует учитывать отзывы от клиентов компании.

Многие адвокаты предлагают услуги без предоплаты, оплата по результату процесса является выгодной для граждан, которые помимо неустойки планируют потребовать возмещение других расходов и издержек из-за недобросовестного выполнения обязанностей застройщиком.

При положительном судебном решении истец получает исполнительный лист (ст. 428 ГПК РФ). Документ направляется в отделение ФССП или финансовую организацию, где у ответчика открыт расчетный счет.

В заявлении судебным приставам необходимо указать реквизиты банка, куда необходимо будет направить сумму, удержанную с должника.

Договор долевого строительства позволяет приобрести недвижимость дешевле, чем уже построенное жилье.

Но граждане, заключившие соглашение со строительной компанией, рискуют столкнуться с недобросовестным исполнением второй стороной своих обязанностей.

В законодательстве предусмотрено взыскание неустойки с застройщика в случае, если он не соблюдает условия договора. Ее размер зависит от срока сдачи квартиры, выявленных нарушений и ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Источник: https://zakonportal.ru/potrebiteli/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshchika

Как получить компенсацию с застройщика без потери процентов — ЮК "Хелп ДДУ"

Любые нарушения договора, допускаемые застройщиком в период реализации долевого строительного проекта, наказуемы. Законодатель дал в руки граждан механизм воздействия на недобросовестные строительные компании – неустойку, которую они могут взыскать с нарушителей в случаях, определенных законом.

Однако данный механизм срабатывает не всегда, поскольку многие граждане, в силу своего незнания юридических тонкостей, не могут взыскать неустойку с застройщика в полном объеме. Кроме того, повсеместно сложилась судебная практика по урезанию значительной части пени, рассчитанной дольщиком.

Как избежать уменьшения неустойки в суде и добиться от застройщика выплаты положенной компенсации?

Существует два основных вида неустойки: законная, правила получения и размер которой определены законодательством, и договорная, вытекающая из условий конкретного договора.

Неустойка, которая полагается дольщикам, является законной, размер и условия ее получения сформулированы в 214 ФЗ.

Согласно ГК РФ, если неустойка предусмотрена законом, то она не может быть отменена условиями договора.

Таким образом, даже если ДДУ не предусматривает выплату неустойки, или в договоре присутствует условие, отменяющее пеню, это не освобождает застройщика от уплаты законной компенсации.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуВ 214 ФЗ указаны законные основания, по которым участник может взыскивать неустойку со строительной компании:

  • просрочка передачи жилья более чем на два месяца;
  • строительство объекта, качество и характеристики которого не соответствуют условиям договора;
  • нарушение сроков, установленных для устранения дефектов строительства.

Помимо этого, при расторжении договора по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ, дольщик может взыскать со строительной организации пеню за пользование своими деньгами.

Согласно формуле расчета неустойки, приведенной в 214 законе, за просрочку передачи объекта дольщику полагается пеня в размере 1/150 ставки ЦБ от цены жилья за один день. Компенсация взыскивается за весь период просрочки. Такая же формула применяется и при расчете пени при расторжении договора. Но в этом случае проценты взыскиваются за весь период действия ДДУ.

При нарушении сроков исправления строительного брака, неустойка рассчитывается по закону о защите потребителей и составляет 1% от цены договора за день неисполненного обязательства.

Помимо неустойки с застройщика можно взыскать:

  • штраф 50% от полной суммы исковых требований;
  • компенсацию морального вреда;
  • убытки, понесенные дольщиком по вине строительной фирмы. Сюда можно включить оплату арендованной квартиры за все время просрочки, а также разницу процентов по ипотечному договору;
  • оплату юридических услуг и судебные издержки.

Взыскание неустойки можно производить как в претензионном, так и в судебном порядке. В первом случае в строительную фирму направляется претензия с расчетом суммы неустойки, которую застройщики, как правило, игнорируют. Обычно неустойка взыскивается через суд, но и здесь не все так просто.

Судебная практика последних лет свидетельствует, что практически все суды общей юрисдикции, которые рассматривают гражданские иски граждан, урезают пеню, рассчитанную потребителями. Основанием для этого является 333 статья ГК РФ, позволяющая уменьшать неустойку по усмотрению суда.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуУсловия, обязательные для снижения неустойки:

  • заявление застройщика с обоснованием причины снижения;
  • явное несоответствие размера пени последствиям, которые возникли вследствие нарушения обязательства (застройщик должен представить доказательства этого);
  • исключительный случай (доказывание этого факта также ложится на застройщика);
  • судебное решение должно содержать мотивы, по которым суд решил уменьшить пеню.
Читайте также:  Увольнение генерального директора

Дополнительные основания:

  • в неисполнении обязательства виновны обе стороны, и застройщик, и дольщик;
  • участник неумышленно повлиял на увеличение своих убытков;
  • отказ дольщика подписать приемо-передаточный акт без наличия на то законных оснований.

Верховный Суд неоднократно разъяснял, что применение 333 статьи допустимо только в самых крайних случаях, и на это должны быть очень существенные причины. В Постановлении ПВС № 7 от 24.03.2016 г. указано, что снижение пени возможно, если ее получение влечет ничем необоснованное обогащение получателя.

Несмотря на это, в 90% случаев суды на 50-80% урезают заявленную неустойку, считая, что таким образом они препятствуют банкротству застройщика, который после взыскания неустойки одним дольщиком будет вынужден отвечать по искам всех участников данного проекта.

На самом деле такое положение дел на руку недобросовестным строительным фирмам, привыкающим безнаказанно не исполнять своих обязательств.

Сегодня сложилась обширная практика по взысканию пени с застройщика через Арбитражный суд, где 333 статья практически не применяется.

Взыскивая компенсацию через Арбитраж, дольщик может получить гораздо большую сумму, чем при обращении в судебную инстанцию общей юрисдикции.

Однако самостоятельно граждане не могут принимать участие в Арбитражном процессе, поскольку суд рассматривает только споры, возникающие между юридическими лицами: ООО и ИП.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуЧерез Арбитраж можно взыскать не только неустойку, но также все свои убытки, расходы и 50% штраф от всей суммы искового заявления. Однако компенсация морального вреда, которую закон относит к категории личных требований граждан, непосредственно связанных с личностью, не может быть взыскана через Арбитраж. Право ее требования не передается другим лицам. Но, как правило, ее размер редко превышает 10-15 тыс. рублей, что незначительно влияет на общую сумму иска.

Данная схема взыскания неустойки с застройщика применяется давно и успешно, и выглядит она следующим образом:

  1. Между организацией и участником заключается договор цессии, в котором указывается, кому и какое право передается, а также основания его возникновения. В документе также устанавливается цена уступки, которая обычно определяется как определенный процент от компенсации, положенной дольщику.
  2. В адрес строительной компании направляется претензия от дольщика, уведомление о передаче права на неустойку, а также претензия от компании, которой было уступлено право требования пени.
  3. Далее организация составляет исковое заявление с расчетом неустойки, которое подается в Арбитраж. Срок рассмотрения подобных дел составляет от двух до трех месяцев. Еще два месяца необходимо для получения судебного решения. Далее исполнительный лист передается в банковское учреждение, в котором открыты счета застройщика.
  4. После поступления денег из банка, организация перечисляет дольщику сумму компенсации за минусом своих процентов.

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойкуДольщик может передать только то право, которое у него реально существует. Если ранее участник уже заключил договор цессии с другой организацией, или самостоятельно взыскал пеню со строительной компании, значит право на получение компенсации у него отсутствует.

По общепринятому правилу, чтобы уступить свое право на неустойку, не требуется получать разрешение застройщика.

 Если данное требование содержится в условиях ДДУ, оно является ничтожным, дольщик может его не соблюдать. В некоторых ДДУ можно также встретить положение о запрете переуступки неустойки.

Арбитражная практика показывает, что и это условие не является основанием для неудовлетворения денежного требования.

Уступать право требования неустойки можно весь период действия договора, а также после подписания приемо-передаточного акта. Срок давности по данным искам по общему правилу составляет три года. Потому дольщик может уступить требование неустойки даже через несколько лет после получения квартиры.

Если уступка происходит до подписания акта, то договор цессии регистрируется в Росреестре. После того как действие ДДУ закончилось, объект передан дольщику, можно обойтись без регистрации соглашения. С конца 2016 года суды не требуют регистрацию цессии, однако для подстраховки рекомендуется не пренебрегать подобной процедурой.

Прежде чем приступить к взысканию с застройщика неустойки, проводится комплексный анализ строительной компании, проверяется ее финансовое состояние и платежеспособность.

Если в ходе проверки выясняется, что, по сути, взыскивать с застройщика нечего, т.к.

он не имеет материальных средств на оплату счетов или вообще находится на грани банкротства, сделка по переуступке может не состояться, поскольку с такой компанией вряд ли кто-то будет работать.

Общество защиты прав дольщиков – организация, к которой вы можете обратиться со своими проблемами. Мы найдем конструктивное решение вашего вопроса. Взыскание неустойки через Арбитраж – одно из приоритетных направлений нашей работы.

Юристы нашей организации разработают самую оптимальную для вашего случая схему получения компенсации с застройщика. По взысканию неустойки мы работаем без предоплаты. Наша оплата осуществляется только после фактического взыскания денег с застройщика. Вы можете положиться на нашу компетенцию и опыт в сфере долевого строительства.

Обратиться к нам вы можете в форме обратной связи или по координатам, которые найдете в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika

Неустойка по ДДУ: в какой суд подать иск дольщику?

Взыскание неустойки с застройщика: как взыскать неустойку

Дольщик может получить хорошие деньги, если застройщик не сдал квартиру в срок или вовремя не устранил дефекты. Суды встают на сторону дольщиков, но размер неустойки могут уменьшить в несколько раз. И тогда возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику?

Сумма неустойки считается по единой формуле (ч. 2, ст. 6 № 214-ФЗ), и может составлять от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, в зависимости от времени просрочки обязательств.

О том, как считать неустойку, читайте здесь

Например, если квартира  стоит 5 миллионов рублей и сдана на год позже, неустойка составит 912 500 рублей.

Но сколько получит дольщик фактически: миллион или сто тысяч,  – решает конкретный суд.

Как правильно выбрать суд, чтобы получить больше?

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд

Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:

  • В суде общей юрисдикции, – как потребитель.
  • В арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд?

Есть такая закономерность: чем больше неустойка, тем сильнее ее снижают.

  • Дольщик требовал неустойку 237 360 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 4 раза (Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
  • Дольщик требовал неустойку 949 152 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 6 раз (Решение Подольского суда Московской области от 26.05.2016).

Основание – статья 333 ГК РФ, в которой говорится, что суд может уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушения обязательства. При этом нижний предел снижения в статье не указан.

Поэтому если возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику, то нужно определиться. Если просрочка обязательств со стороны застройщика незначительная, лучше обратиться в суд общей юрисдикции. Если суммы неустойки существенные – в арбитражный суд, где статья 333 ГК РФ практически не применяется.

Изучите также свежую практику судов в вашем регионе, и подавайте иск в более лояльный суд.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через суд общей юрисдикции

Плюсы:

  • Возможность получить, кроме неустойки, и другие компенсации: морального вреда, убытков, а также штраф 50% от суммы, назначенной судом, – за то, что застройщик не заплатил неустойку добровольно.
  • Возможность выбрать подходящий суд, – такой, где меньше «режут» неустойку. Дольщик, как потребитель, может подать иск как по месту нахождения застройщика, заключения договора, так и по месту своей прописки или пребывания. «Место пребывания» трактуется широко. Это может быть адрес временной регистрации, арендованного жилья или гостиницы.
  • Нет рисков: деньги поступают сразу на счет дольщика.
  • Не нужно платить госпошлину, если сумма иска менее 1 миллиона рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Минусы:

  • Неустойка будет снижена. Добиться полной суммы практически невозможно.
  • Неустойка уменьшается существенно. Иногда суд устанавливает негласный лимит. Например, не более 100 000 рублей. В частности, так происходит, если в суде уже много исков к застройщику.
  • Сложно компенсировать затраты на юриста в полном объеме. Обычно суд «выделяет» на представителя не больше 10 000 рублей.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Плюсы:

  • Возможность получить всю сумму неустойки.
  • Возможность получить деньги сразу, уступив требования юридическому лицу или ИП.
  • Можно просить большие суммы. Арбитражные суды «не боятся» присуждать неустойку больше миллиона рублей (Решение АС Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).
  • Высокий уровень подготовки судей – к ним предъявляются более жесткие требования.
  • Можно сэкономить на налогах: налог с неустойки по 214-ФЗ, взысканной через арбитраж, – 6%. Через районный суд – 13%.
  • Судебные акты готовят быстрее, чем в судах общей юрисдикции, и публикуют на сайте arbitr.ru.
  • Возможность полностью компенсировать затраты на юриста

Минусы:

  • Дольщик, как физ. лицо, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд, чтобы представлять свои интересы. Нужно уступить взыскание юридическому лицу или предпринимателю.
  • Нельзя выбрать «подходящий» суд. Иск подается по месту нахождения застройщика или в суд, указанный в договоре долевого участия.
  • Дольщик получит не всю неустойку, которую назначит суд, а только процент от этой суммы. Столько, сколько указано в договоре уступки.

Источник: https://Maxard.ru/blog/vzyskanie-neustoiki-po-ddu/neustojka-po-ddu-v-kakoj-sud-podat-isk-dolshhiku/

Ссылка на основную публикацию